みんなシリーズの中の一つであり、今のところうまく運用が言ってるように見えるみんなの年金についてありかなしかを考えてみました。あくまでも管理人の結論ですので、全人類にあてはまるかどうかは不明です。
不動産クラファンという時点で全ての結論が出てしまっているのですが、実はお勧めできる人もわずかながら存在します。ずばり、ギャンブル中毒の人がスリルを楽しみたい場合、ハイリスクローリターンという言葉が三度の飯よりも大好きな人はとてもお勧めできます。
それ以外の資産をこれから形成していこうという投資初心者の人やまとまった資金はすでにあるけど、配当目当てで運用していこうという人などを含め、上記の人以外は一切おすすめしません。興味本位で調べることも時間の無駄なので推奨しません。
近寄らないと決めたならここから下の記事は読む必要すらないのですが、一応理由だけ書いておきます。
簡単に説明すると、どっかのマンションを1棟買いし、リフォームをして集客を頑張って満室にします。そして家賃収入をとりながら、可能な限り早い段階で投資家に転売し、収益を稼ぐというモデルです。
リフォームなども自社で手掛けて費用を安く抑えることが可能で、なおかつ家賃が上がれば想定利回りが高く取れるので、物件自体も高く売れやすいという戦略です。よくあるし、成功している部分も大いにあります。ビジネスモデルとしては特に問題ないし、5年くらい運営できているところから見ても、うまくこなせていると思います。
それならなんでお勧めしないかというと、ビジネスモデル以外の部分で大きな問題があるからです。
基本的に、値下がりを起こすとは思いないような土地であれば、銀行は融資をしてくれます。銀行から融資を引けば数パーセント程度の利息で済むのに、その何倍も払って小口でお金を集める必要がある、この時点で何らかの問題があるということです。物件自体があまりよろしくないか、あるいは会社や個人の属性に大きな問題があって融資が下りないかです。そしてどちらであっても致命傷になりえます。今回の場合致命傷とはつぎ込んだ額全額ロストです。すべて消滅するということです。
ちなみに、そういった融資が下りないような危ない物件を不動産業界の人は「掘り出し物」といって喜んでいます。なぜ喜ぶかといえば掘り出し物といえば、不勉強な人がお得だと思ってほいほい食いつくからです。みんなの年金を見ても入れくい状態ですね。
これはなぜなのか。利回りとは拘束される資金に対して出される割合であるべきだからです。今回の場合でいれば投資を行う前に会社指定の口座にお金をあらかじめ振り込んでおく必要があります。募集が始まってから入金では間に合わないみたいなので、常に一定の額を入れておく必要があるみたいです。
具体的には1000万円を口座にプールしあるが、500万分しか買えなかったとなると、実質利回りは4％です。つまり見た目以上に利回りは悪いのです。この部分を理解しておかないと見た目の利回りに騙されてしまいます。
ちなみにうまくいかなくなったときは会社ごと飛ぶので、プール金もろとも全部なくなるので、そういった意味でも異常な超ハイリスクです。
配当が出ている＝うまくいっているではないので注意しましょう。みんなで大家さんみたく、自分のたこ足をもぐもぐしながら配当を出して、最後はどうにもならなくなって破綻というケースが十分あります。
そのあたりの財務評価含め、ここ最近で急速に大きくなっていますが、実態は正直よくわかりません。どこまでいっても非上場企業なので、よくわからん企業という領域を出ません。しかし、外からわかることは、銀行から融資を引けばもっと楽に儲かるのに、何故か小口不動産クラファンを何年も繰り返しているということだけです。企業としてより儲かる方法があるのにまったく向かっていないというのは不自然さをものすごく感じます。融資をひくために財務を公開すると融資が下りないのでしょうか？謎ですね。
よく会社の規模やお金周りの大きさを安心材料にする人がいますが、みんなで大家さんは2000億規模でしたからね。ネクサスエージェント自体150億程度の規模ですよ。安心なんですか？
実は経営があまりうまくいっていないとすると、今後の動き方としてはどんどん小口融資の規模を大きくしてお金を集めようとすると思います。急に想定利回りが上がったときや、急に集める資金の単位が大きくなったときは終わりの始まりです。今回の場合は物件に投資した分以上に、プールしている資金事もっていかれるので注意です。あらかじめお金を入れて準備しておこうとか言いだしたら最悪です。
もちろん、経営がうまくいっており、そういったことはないかもしれません。しかし、それは会社内部の人間にしかわかりませんし、危ないとしても投資家に危ないですよなんて言う人はいません。
今回の投資という意味でまとめると、想定利回りはさほど高くないのに、うまくいかなかったときは全ロスの可能性が極めて高いため、投資を検討するレベルにすらない超ハイリスクローリターン案件であるとなります。
ちなみにですが、8％の利益から20％を自動で引かれた上に、残った利益も雑所得といってかなり重めの税金がかかるくそ案件であることにもご注意ください。小銭程度の稼ぎなら関係ないですけどね。
